Privater Wohnraum

Apr 23rd, 2010
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Als private Immobilienfinanzierung wird die Finanzierung einer überwiegend durch eine Partei für Wohnzwecke
genutzten Immobilie, wie Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung, durch eine natürliche Person oder eine
Lebensgemeinschaft bezeichnet. Aufgrund unterschiedlicher Risikoprofile wird zwischen Eigennutzerfinanzierung,
der Finanzierende ist Nutzer der Immobilie, und Kapitalanlegerfinanzierung, Finanzierender ist Vermieter der
Immobilie, unterschieden. Somit ist eine Finanzierung auch für Gewerbetreibende oder Freiberufler eine private
Immobilienfinanzierung, wenn die zu finanzierende Immobilie nicht zum Betriebsvermögen gehört.
Bei der privaten Immobilienfinanzierung können Eigenkapital wie Bank- und Sparguthaben, liquidierbare
Wertpapiere oder Eigenleistungen, und Fremdkapital wie zum Beispiel Darlehen von Kreditinstituten zum Einsatz
gelangen.

Konzeption
Die private Immobilienfinanzierung gilt aus Sicht des Kreditgebers als eines der Kreditgeschäfte mit den geringsten
Forderungsausfallrisiken, da die Darlehen über eine Grundschuld oder Hypothek abgesichert sind. Jedoch können im
Falle einer Verwertung der Sicherheiten unter Umständen die dann noch bestehenden Restverpflichtungen nicht
vollständig mit dem Erlös beglichen werden, der aus Verkauf oder Zwangsversteigerung der Immobilie erzielt wird.
Ein weiteres Risiko besteht bei Auslaufen der Zinsbindung in der möglichen Veränderung der Immobilienpreise. Bei
einem Sinken der Immobilienpreise wirkt die Fremdfinanzierung als Hebel auf die Vermögenssituation des
Darlehensnehmers. Sinkt beispielsweise der Immobilienwert bezüglich des ursprünglichen Beleihungswertes[4] , ist
die Absicherung des Darlehens nicht mehr gesichert. Fällt der durch den Darlehensgeber aktuell festgelegte
Beleihungswert unter die Restschuld, kann der Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten fordern oder einen höheren
Risikoaufschlag festlegen. Kann hierüber zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber keine vertragliche
Übereinstimmung erzielt werden, darf der Darlehensgeber die Kredite fristgerecht kündigen. Der Darlehensnehmer
ist gleichzeitig berechtigt, mit anderen Darlehensgebern über eine Übernahme der bestehenden Darlehen zu
verhandeln. Nach erfolglosem Ablauf aller Fristen kann der ursprüngliche Darlehensgeber den Verwertungsprozess
der Immobilie einleiten.

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Wohnen

Apr 23rd, 2010
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Was Wohnzwecke exakt sind, ist schwer zu definieren.
Nicht in allen Sprachen besteht ein eigenständiges
Wort für das Wohnen. Im englischsprachigen Raum
wird sprachlich nicht zwischen Wohnen und Leben
unterschieden. Selbst in philosophischen Konzepten
(z. B. Heidegger) wird die Frage nach dem Inhalt des
Begriffs diskutiert.

Die heutigen Assoziationen mit dem Begriff „Wohnen“ sowie viele heutige Ausprägungen des Wohnens haben ihre
grundlegenden Wurzeln im 19. Jahrhundert, im aufkommenden Bürgerlichen Zeitalter, d.h. in einer Zeit, in der das
Bürgertum zur einflussreichen Bevölkerungsgruppe wird. In dieser Zeit werden Wohnung und Familie zum
Rückzugsraum und Intimbereich des Bürgertums. Die Industrialisierung verlagert das Arbeiten an andere Orte. Die
nun von Arbeitsfunktionen befreite Wohnung wird zum trauten Heim, zum Gegenentwurf zur rauen Realität außen.
Gerade im Biedermeier wird dieser neuen bürgerliche Wohnkultur eine ästhetische Ausprägung gegeben, die
teilweise bis heute fortwirkt.
Arten von Wohnungen
Der Begriff Wohnung beinhaltet dabei zwei (eng miteinander zusammenhängende) Konzepte:
• Eine feste Behausung, in der ein oder mehrere Menschen ihren dauerhaften Lebensmittelpunkt haben.
• Ein abgeschlossener Teil eines größeren Gebäudes, in dem Menschen leben. Diese Bedeutung ist ein Spezialfall
der ersten Bedeutung und diejenige, die umgangssprachlich mit Wohnung meist gemeint ist.
Man unterscheidet abgeschlossene und nicht abgeschlossene Wohnungen.
Eine abgeschlossene Wohnung besteht demnach aus einer Anzahl von Räumen innerhalb eines festen Gebäudes, die
Wohnzwecken dienen und die selbständige Lebensführung ermöglichen, bei der alle Wohnräume zusammenhängend
hinter der Wohnungseingangstür liegen und eine in sich geschlossene Einheit zur Lebensführung bilden. Lediglich
Nebenräume dürfen außerhalb der Wohnung liegen.

Eine Wohnung in diesem Sinn ist ein meist aus mehreren
zusammengehörenden Zimmern bestehender, nach außen
abgeschlossener Bereich innerhalb eines Gebäudes. Sie dient einzelnen
oder mehreren Personen als Wohnung im oben beschriebenen
allgemeineren Sinn.
Die Größe einer Wohnung wird entweder durch die Wohnfläche oder
durch die Anzahl der Zimmer gemessen. Bei der Wohnfläche spricht
man dabei von Quadratmetern. Bei der Anzahl der Zimmer hat sich
eine eigene Zählweise etabliert:
• Küche, Bad und Flur zählen nicht als ein Zimmer.
• Schlafzimmer, Wohnzimmer und Büro sowie alle anderen gut bewohnbaren Zimmer zählen als ganze Zimmer.
• Sind Dachschrägen vorhanden, müssen unter bestimmten Voraussetzungen zur Berechnung der Wohnfläche von
der tatsächlichen Bodenfläche Abzüge vorgenommen werden:
Die Grundflächen von Räumen und Raumteilern mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m sind vollständig,
- von Räumen und Raumteilern mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m sind zur Hälfte,- von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen
nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
- von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel
zu einem Viertel anzurechnen. (s. auch DIN 277)
In vielen europäischen Ländern lebt ein großer Teil der Bevölkerung in
gemieteten Wohnungen und nicht in Wohneigentum. In Deutschland
gab es nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 2006 rund
36.198.000 bewohnte Wohnungen in Wohngebäuden, darunter
21.136.000 Mietwohnungen (58,4%) und 15.062.000
Eigentümerwohnungen (41,6%).

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Wohnungswechsel

Apr 23rd, 2010
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Ein Wohnungswechsel ist aufgrund Art. 11 [44] GG ohne vorherige Zustimmung des Amtes möglich und erlaubt.
Eine vorherige „Zusicherung für die Leistungserbringung“ gibt allerdings die Sicherheit, dass die Übernahme der
(höheren) Kosten durch den Leistungsträger in Zukunft nicht mit der Begründung versagt werden kann, dass die
Hilfebedürftigkeit ohne einen rechtfertigenden Grund selbst verschuldet sei.
Hat ein Wohnungswechsel höhere Unterkunftskosten zur Folge, so ist Folgendes zu beachten: Beabsichtigt der
Arbeitslosengeld-II-Empfänger während des Leistungsbezugs einen Wohnungswechsel, sollte er vor
Vertragsabschluss die Zusicherung des zuständigen Trägers des Arbeitslosengeld II einholen. Andernfalls
übernimmt der Leistungsträger im Regelfall weder die Umzugskosten noch die neue Miete, soweit sie die alten
Kosten der Unterkunft übersteigen. Denn Wohnungsbeschaffungskosten und Umzugskosten können nach § 22 [31]
Absatz 3 SGB II nur nach vorheriger Zusicherung übernommen werden.
Unter 25-Jährige (U25), die ohne Zusicherung des Leistungsträgers umziehen, erhalten nach § 20 [29] Absatz 2a SGB
II nur 80 % der Regelleistung und sie haben nach § 22 [31] Absatz 2a SGB II im Regelfall keinen Anspruch auf
Übernahme der Kosten der Unterkunft. Ausnahmsweise müssen die Unterkunftskosten von dem Leistungsträger jedoch getragen werden, wenn ein schwerwiegender Grund vorliegt, der den Umzug erforderlich macht. Unter den
gleichen Voraussetzungen kann von der Voraussetzung der vorherigen Zusicherung abgesehen werden.

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Immobilienbetrug

Apr 23rd, 2010
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Im weiteren Sinne wird Immobilienbetrug (oder die Kurzform „Immobetrug“) als die Bezeichnung von geschädigten
Anlegern für den Komplex „Schrottimmobilie, Strukturvertrieb und Immobilienfinanzierung“ genutzt.
Der Verkauf überteuerter Immobilien wird dem Bereich des grauen Kapitalmarktes zugeordnet.
Typisch für den Immobilienbetrug waren folgende Aspekte
• Überteuerte Immobilienpreise
• Unseriöse Vertriebsorganisationen
• Abwicklung durch Treuhänder und
• Täuschung des Anlegers

Täuschung des Anlegers
Sogenannte Strukturvertriebe entwickelten ein Verkaufskonzept für diese Bauten, bei welchem die
Steuersparmöglichkeit in den Vordergrund gestellt wird. Die Immobilie an sich, wird bei den Verkaufsgesprächen
fast eine Nebensache. Seit den 90er Jahren werden so „Schrottimmobilien“ auch an gering verdienende
Bevölkerungsteile verkauft.
Der Standort derart verkaufter Immobilien („Schrottimmobilien“) spielt keine größere Rolle. Häufig befinden sie sich
jedoch Hunderte von Kilometern entfernt vom potentiellen Kunden, um diesem eine problemlose Besichtigung zu
erschweren.
Als weiteres Problem ist die bei den potentiellen Opfern wenig bis nicht vorhandene Erfahrung im Immobilienhandel
- welche durch die Haustürsituation verschärft wird – zu nennen. Typische Aktivitäten wie Besichtigung, neutrale
Verkehrswertabschätzung und Lagebeurteilung sowie Einsicht in die Grundbucheinträge unterbleiben. Ebenso
Zweitmeinungen und eigene Abklärungen zu den langfristigen finanziellen Belastungen.

Überteuerte Immobilienpreise
Bei Immobilienbetrug kommt ein Vertriebskonzept zum tragen, das im wesentlichen darin besteht, große, meist
renovierungsbedürftige Wohnkomplexe zu erwerben und mit möglichst geringem Aufwand zu renovieren
(„Pinselsanierung“), um diese dann entweder als Eigentumswohnungen oder als Anteile an geschlossenen
Immobilienfonds zu verkaufen.
Beim Immobilienbetrug werden die Käufer nicht über den wahren Wert der verkauften Immobilie aufgeklärt. Der
Minderwert der Immobilie beruht entweder auf dem Verkehrswert als solchem, den tatsächlich erzielbaren
Mieteinnahmen oder auf Vertriebsprovisionen, die für die Anleger nicht erkennbar im Kaufpreis enthalten waren
(sog. versteckten Innenprovisionen).
Das Problem der überhöhten Preise wurde durch den Verfall der Immobilienpreise in den neuen Bundesländern noch
verschärft.

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Kosten der Unterkunft

Apr 23rd, 2010
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Neben der Regelleistung werden nach § 22 [31] Absatz 1 SGB II die tatsächlichen Kosten der Unterkunft und
Heizung gezahlt, soweit sie angemessen sind. Da diese Kosten in kommunaler Hoheit stehen und sich nach den
örtlichen Gegebenheiten richten, werden sie von Landkreis zu Landkreis und in kreisfreien Städten grundsätzlich
verschieden gehandhabt und berechnet. Trotzdem hat das Bundessozialgericht inzwischen einiges bundeseinheitlich
konkretisiert.
Es sind die tatsächlichen Kosten zu erstatten. Das heißt, die Kosten müssen so gezahlt werden, wie sie wirklich
anfallen. Wenn ein Mieter monatlich einen Abschlag auf die Heizkosten zahlt, müssen diese übernommen werden,
wenn jemand einen leeren Heizöltank hat, muss mindestens die Befüllung für den aktuellen Bewilligungszeitraum
übernommen werden, selbst wenn die Verwaltung vorher (rechtswidrigerweise) Heizkostenabschläge gezahlt haben
sollte.[39] Das Gericht hat diesen Beschluss zwar zu den Heizkosten gefällt, aber die Argumentation nicht nur auf
diese eingeengt.

Die Angemessenheit bestimmt sich nach der Produkttheorie.[40] „Auszugehen ist dabei von der sog Produkttheorie,
die letztlich auf das Produkt der angemessenen Wohnfläche mit dem Wohnstandard abstellt, wobei sich dieses
Produkt in der Höhe der Wohnungsmiete niederschlägt. Dabei ist als letzter Prüfungsschritt zu ermitteln, ob nach
der Struktur des Wohnungsmarktes am konkreten Wohnort die Kläger tatsächlich auch die Möglichkeit haben, eine
abstrakt als angemessen eingestufte Wohnung konkret auf dem Wohnungsmarkt anmieten zu können.“[41]
Eine unangemessene Wohnung muss nach § 22 [31] Absatz 1 SGB II in der Regel nur „längstens für sechs Monate“
bezahlt werden. Danach werden nur die angemessenen Kosten übernommen. Die Frist beginnt dann, wenn die
Verwaltung dem Hilfeempfänger die Unangemessenheit mitteilt, aber nur, sofern tatsächlich anderweitiger
Wohnraum in der Nähe zur Verfügung steht.

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Eigentumswohnung

Apr 23rd, 2010
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Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung, einer Eigentumswohnung. Diese stellt ein
Sondereigentum an einem Grundstück in der Form einer Wohnung innerhalb eines Gebäudes mit mehreren
Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus) oder in einem Reihenhaus, von dem mehrere auf einem gemeinsamen
Grundstück stehen, dar. Praktisch immer teilen sich also mehrere Eigentümer an einem Grundstück dessen
Eigentum, wobei jede Wohnung eigentumsrechtlich einem eigenen Eigentümer zugeordnet ist (i.d.R. verschiedene
Eigentümer). Auch Doppelhaushälften (DHH) können in Wohnungseigentum aufgeteilt werden, das heißt jedes
DHH-Teilgrundstück wird als „Wohnung“ betrachtet. Dies geschieht insbesondere in denjenigen Fällen, in denen die
kommunal erforderliche Grundstücksgröße je Haus(-hälfte) nicht erreicht ist.
Rechtliche Konstruktion
Die rechtliche Konstruktion beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst in einer Teilungserklärung
durch die Anzahl vorhandener (oder vorgesehener) Wohnungen geteilt wird und jeder (künftige)
Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil an diesem Grundstück erhält. Jeder Miteigentumsanteil wird zu
einer eigenen Immobilie, die separat im Grundbuch, speziell dem Wohnungsgrundbuch, eigenständig geführt wird
und rechtlich unabhängig von dem anderen Wohnungseigentum auf dem Grundstück existiert. Eine
Eigentumswohnung kann unabhängig von den anderen veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet, also
beliehen werden. Auch eine Zwangsversteigerung hat keine Auswirkungen auf die anderen Miteigentümer.
Das Wohnungseigentum besteht damit zwingend aus
• einem Anteil am Gemeinschaftseigentum in Bruchteilen, meist in 1/1000 Anteilen, bei großen Wohnanlagen auch
in Millionstel, Miteigentumsanteil (MEA) genannt; und
• dem Sondereigentum, also der zugeschriebenen Wohnung – oder -
• Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen (Gewerbe, Lager).
Darüber hinaus kann ein Miteigentumsanteil verbunden werden mit einem
• Sondernutzungsrecht für bestimmte Bereiche, z. B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück
Das Wohnungseigentumsgesetz trifft detaillierte Regelungen, wie Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet
werden kann, über dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer, die
Bildung der Instandhaltungsrücklage, sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen.

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Wohneigentum

Apr 23rd, 2010
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Wohnungseigentum
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung und deren Nebenräumen in
Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. Diese Räume sind in
der Teilungserklärung beschrieben und in den beim Grundbuchamt hinterlegten Grundrissplänen eingezeichnet. (§ 5
[11] WEG).
Teileigentum
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem
Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört, z. B. Lagerschuppen, Läden und
Gewerberäume, Keller (vgl. § 1 [12] Abs. 3 WEG).
Gemeinschaftseigentum
Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die
gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle (Fenster), die gesamte statisch notwendige Bausubstanz,
Wohnungstrennwände etc. stehen im Gemeinschaftseigentum (vgl. § 1 Abs. 5 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum
gehören auch die Finanzmittel der Gemeinschaft, d.h. die laufenden Gelder und die für größere Reparaturen
angesparte Instandhaltungsrücklage. Für die Organisation der Bewirtschaftung und Instandhaltung des
Gemeinschaftseigentums und zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzmittel kann von der
Wohnungseigentümerversammlung ein Verwalter auf jeweils bis zu fünf Jahre Amtszeit gewählt werden.
Grundsätzlich obliegt der Gemeinschaft die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren oberstes
Selbstverwaltungsorgan ist die Wohnungseigentümerversammlung, die über einen Mehrheitsbeschluss einen
Hausverwalter bestellen kann. Die Bestellung eines Verwalters kann auch durch die Teilungserklärung nicht
ausgeschlossen werden. Der Verwalter erstellt Wirtschaftspläne zur Kalkulation der nötigen
Hausgeldvorauszahlungen, erstellt die Jahresabrechnungen, führt die Eigentümerversammlungen und
Beschlusssammlung, ist für die Verkehrssicherungspflicht und die laufenden Wartungen und Instandhaltungen
gemäß den Eigentümerbeschlüssen verantwortlich. Aus dem Kreise der Wohnungseigentümer wird ein häufig
dreiköpfiger Verwaltungsbeirat (1 Vorsitzender + 2 Beisitzer) gewählt, der für die Prüfung von Belegen und
Abrechnungen und die Unterzeichnung von Protokollen zuständig ist und beratendes Bindeglied zwischen Verwalter
und Eigentümern ist.

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Ferienwohnung

Apr 23rd, 2010
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Unter einer Ferienwohnung (FeWo) versteht man im Allgemeinen eine möblierte Wohnung, in der Gäste gegen
Bezahlung für einen bestimmten Zeitraum ihren Urlaub verbringen können. Der Deutsche Tourismusverband e. V.
verwendet den Begriff Ferienwohnung sowohl als Definition für die Betriebsart einer Ferienunterkunft und auch als
Definition für eine Zimmerart.
Eine Ferienwohnung kann Teil einer Ferienanlage, in einem Gebäude mit anderen Ferienwohnungen untergebracht
oder als abgeschlossene Einheit mit oder ohne eigenen Eingang auch Teil eines normalen Wohnhauses sein. In
machen Ferienwohnungen wohnt der Gast daher mit dem Vermieter im selben Haus. Dies bietet dem Gast sogar
Vorteile: Der Vermieter ist normalerweise an einer Wiederkehr seiner Gäste und einer guten Mundpropaganda
interessiert. Er ist daher häufig ein hilfsbereiter Ansprechpartner.

Vermietung
Immer häufiger werden Ferienwohnungen, wie auch andere Unterkünfte der Parahotellerie, über eigenständige
Internetpräsenzen und Web-Verzeichnisse angeboten. Diese führen Interessenten und private Vermieter auf direktem
Weg zusammen. Dem Gast ermöglicht dies sich im Vorfeld detaillierter zur Qualität der Unterkunft und zum Service
des Vermieters zu informieren. Die Vermietung von Ferienwohnungen kann natürlich weiterhin über einen
Reiseveranstalter oder ein Reisebüro erfolgen. Klassisch ist diese Methode besonders bei der Buchung eines Urlaubs
in bekannten touristischen Urlaubsregionen und bei der Buchung von Pauschalreisen. Bei der Vermittlung von
Ferienwohnungen können auch Fremdenverkehrsämter, die alljährlich für ihre Region aktuelle
Unterkunftsverzeichnisse veröffentlichen, sowie spezielle Vermittlungsagenturen behilflich sein. Natürlich ist auch
eine Lastminute-Buchung von Ferienwohnungen möglich und wird besonders aufgrund der leichteren Auffindbarkeit
von Ferienwohnungsanbietern via eigenständiger Internetpräsenz sowie den Web-Verzeichnissen mit aktuellen
Belegungskalendern als Buchungsmöglichkeit direkt beim Vermieter genutzt.

Inzwischen übersteigt die Bettenanzahl der Parahotellerie deutlich die der Hotels. Gründe sind hier vor allem das
Preis-Leistungs-Verhältnis. Hotels bieten mehr Service, dafür sind Ferienwohnungen besonders für mehrere
Personen deutlich günstiger. Seit einigen Jahren ist auch der Trend zu beobachten, dass nicht nur einander bekannte
Menschen eine Ferienwohnung gemeinsam mieten und eine Wohngemeinschaft gründen, sondern auch Urlauber, die
einander noch nicht kennen. Dies hat einerseits natürlich Kostengründe, aber auch soziologische Aspekte.

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Mietspiegel

Apr 23rd, 2010
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Mieten werden in Deutschland oft im Rahmen eines örtlich gültigen Mietspiegels erhoben. Wenn energetisch
sanierte wie unsanierte Objekte für die Ermittlung der Miete gleich behandelt werden, sorgt dies sogar für eine
Verschärfung des Nutzer-Investor-Dilemmas.
Die Grundidee besteht darin einen Zuschlag für die Wohnungen zu erheben, die einen bestimmten Standard erfüllen.
Damit soll erreicht werden, dass Vermieter energetisch sanierter Immobilien dauerhaft einen Ausgleich erhalten.
Unproblematisch ist dieser Lösungsansatz nicht, da ein Mietspiegel kein politisches Instrument ist, sondern die
Marktsituation “nach wissenschaftlichen Grundsätzen” widerspiegeln soll. Wenn sich nach Marktlage kein oder nur
ein geringer Zuschlag ergibt bleibt das Nutzer-Investor-Dilemma bestehen.[18] Unterschätzt werden darf auch nicht
der Einfluss der beteiligten Akteure, Mieter- und Eigentümerverbände und Stadtverwaltungen. Im Spannungsfeld der
Interessen ergeben sich immer nur Kompromisse, die einer Lösung des Nutzer-Investor-Dilemmas zuwiderlaufen.
Der Gesetzgeber hat es bisher versäumt, Kriterien in einer Mietspiegelverordnung festzulegen, obwohl ihm BGB
558c hierzu Gelegenheit böte. So ist zu beobachten, dass sich in Gemeinden hierzu eine Vielzahl unterschiedlicher
Beurteilungskriterien herausbilden.

Seit Jahren ist in vielen Mietspiegeln für energiesparende Fenster ein Zuschlag möglich.
Der Mietspiegel 2003 in Darmstadt führte erstmals die gute wärmetechnische Beschaffenheit als Merkmal einer
Wohnung ein. Es durfte ein Mietzuschlag von 0,37 EUR pro m² Wohnraum und Monat erhoben werden, wenn der
Primärenergiebedarf des Gebäudes von 175 kWh pro m² und Jahr unterschritten wurde [19] .
Nach dem Darmstädter Mietspiegel 2008 sind folgende Zuschläge möglich: bei einem angepassten
Primärenergiekennwert von unter 175 kWh/m2/Jahr dürfen 0,49 Eur pro m² und Monat zusätzlich vom Mieter
verlangt werden. Liegt der Kennwert unter 250 kWh pro m² und Jahr ist ein Zuschlag von 0,37 EUR pro m² und
Monat) möglich. Es sind nur noch Energiebedarfsausweise nach der Energieeinsparverordnung 2007 zulässig[20] .
Die Stadt Bochum hat im Mietspiegel 2008 Zuschläge für Dämmung von 0,11 EUR pro m² und Monat,
Brennwerttechnik 0,17 EUR pro m² und Monat und Energieverbrauch oder Energiebedarf von weniger als 100 kWh
pro m² und Jahr von 0,21 EUR pro m² und Monat eingeführt. Diese Zuschläge zusammengenommen können
immerhin bis zu 10 % des Mietpreises in Bochum ausmachen. Zur Ermittlung der energetischen Kennwerte sind
sowohl Bedarfs-, als auch Verbrauchsausweise zulässig[21] .

Posted in: Mietwohnungen.
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Immobilienwirtschaft

Apr 23rd, 2010
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Die Immobilienwirtschaft ist ein Wirtschaftszweig, der sich mit der Entwicklung, Produktion, Bewirtschaftung und
Vermarktung von Immobilien beschäftigt. Der Immobilienmarkt ist ein Markt (im mikroökonomischen Sinne) mit
speziellen Eigenschaften; ein wichtiger Teilmarkt ist der Wohnungsmarkt.

Aufgaben und Akteure in der Immobilienwirtschaft
Betrachtet man die Aufgaben bzw. Funktionen rund um Immobilien, so lassen sich verschiedene Akteure
unterscheiden:
• Funktionsbereich Grunderwerb: privater Eigentümer, Eigentümergemeinschaft, kommunaler Eigentümer
• Funktionsbereich Planung und Genehmigung: Stadtplaner, Kommunen, Bauaufsicht, Architekten, Bauingenieure,
Haustechniker, Projektsteuerer, Facility-Manager
• Funktionsbereich Erstellung: Bauträger, Bauindustrie, Bauhandwerk, Bauproduktehersteller
• Funktionsbereich Bewirtschaftung: Vermittlung (Makler), Vermietung und Verwaltung,
Instandhaltung/Modernisierung, Versorgung/Entsorgung, Reinigung/Sicherung, Facility-Manager
• Funktionsbereich Entsorgung: Abrissunternehmen, Baustoffrecycler, Deponiebetreiber, Entsorgungsunternehmen
• Funktionsbereich Finanzierung: Geschäftsbanken, Hypothekenbanken, Versicherungen, Bausparkassen,
Immobilienfonds, Öffentliche Hand

Kommunikation
Für die Branche haben sich mittlerweile verschiedene Fachforen als zentrale Kommunikationsorte herausgebildet.
Hier ist jedoch zu unterscheiden zwischen Foren deren Zielgruppe hauptsächlich nichtgewerbliche Marktteilnehmer
sind, d. h. private Mieter und Vermieter, Käufer und Verkäufer sowie Miet- und Kaufinteressenten und denjenigen
Foren, die sich ausschließlich an rein gewerbliche Marktteilnehmer richten.
Die ersteren basieren in der Regel auf öffentlich gehaltenen Webforen und kreisen inhaltlich fast ausschließlich um
die Themenbereiche Mieten und Kaufen von Wohnimmobilien. Auf Grund der meist fehlenden
Registrierungsverpflichtung bzw. der Zulässigkeit, mit Nicknamen auftreten zu können, ist die fachlich-inhaltliche
Qualität dieser Foren eher als gering einzuschätzen.
Bei den Branchenforen, die sich ausschließlich an gewerbliche Branchenteilnehmer richten, hat sich im Laufe der
Jahre herausgestellt, dass nur eine Handvoll Plattformen dazu in der Lage war, den Bedürfnissen der Fachteilnehmer
zu entsprechen, so dass der Markt für Branchenforen im Immobiliensektor sehr überschaubar ist.

Posted in: Provisionsfrei.
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Hausverlosung

Apr 23rd, 2010
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Als Hausverlosung bezeichnet man eine, in Österreich erstmals Ende 2008 angewandte und mittlerweile in
mehreren EU-Staaten populäre Verfahrensweise, eine Immobilie nicht auf herkömmliche Art wie Kaufvertrag oder
Versteigerung, sondern durch eine Lotterie zu veräußern.

Die erste Hausverlosung in Österreich wurde im Dezember 2008 in Klagenfurt gestartet. Es wurden Lose zu einem
Preis von 99 Euro verkauft, bereits Mitte Januar 2009 wurde das Verlosungsobjekt dem neuen Eigentümer
übergeben.[2] [3] Auf Grund der starken Präsenz dieses Falls in den Medien wurden bis März 2009 etwa weitere 100
Objekte zur Verlosung ausgeschrieben. Durch dieses große Angebot wurde es schwierig, die Lose zu verkaufen und
die Veräußerung in angemessener Zeit durchzuführen. Außerdem fällt für den Veräußerer eine Gebühr von 12 % auf
den Gesamtwert, die an das Finanzamt gezahlt werden muss, bereits vor dem Verkauf aller Lose an. Diese wird nicht
zurückgezahlt, falls die Verlosung nicht gelingt.[4]

Anders als bei einer Versteigerung erhält nicht der Meistbietende den Zuschlag, sondern es entscheidet das Los. Der
Preis der Immobilie setzt sich aus dem errechneten Marktpreis, den verschiedenen Gebühren, Steuern, sowie Kosten
für Werbung und Abwicklung zusammen. Dieser Gesamtpreis wird durch den Lospreis geteilt und es entsteht die
Teilnehmerzahl. Nach der Registrierung des Teilnehmers wird der Kaufpreis der Lose auf einem Treuhandkonto
einbezahlt und im Gegenzug erhält der Käufer seine Losnummer. Der Zeitraum für die Immobilienverlosung wird
genau festgelegt und liegt meist bei sechs bis acht Monaten. Bei einem Überangebot an Hausverlosungen könnte sich diese Zeitspanne vergrößern. Sind alle Lose verkauft, findet die Hausverlosung statt. Der Gewinner ist der neue
Eigentümer der Immobilie. Sollten die Lose vor Fristende verkauft sein, kann die Gewinnziehung vorverlegt werden.
Im Falle, dass noch nicht alle Lose verkauft sind, kann der Termin verschoben werden oder die Hausverlosung wird
abgesagt. In diesem Fall erhalten die Teilnehmer die eingezahlten Beträge abzüglich einer Bearbeitungsgebühr
zurück – die bereits bezahlte Glücksspielgebühr wird nach Ansicht des Finanzministeriums allerdings nicht
zurückbezahlt.

Posted in: Wg Suche.

Immobilie

Apr 23rd, 2010
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Eine Immobilie (auch Liegenschaft oder Anwesen) ist im allgemeinen Sprachgebrauch ein Grundstück inklusive
darauf befindlicher Gebäude und deren Zubehör. Juristisch und ökonomisch gesehen ist es „unbewegliches Sachgut“,
woher sich auch das Wort Immobilie ableitet: Lateinisch im-mobilis für eine nicht bewegliche Sache.
Es gibt einige Berufszweige der Immobilienwirtschaft, die sich auf Liegenschaften, Gebäude und den
Immobilienmarkt spezialisiert haben: Gebäudemanagement, Geodäten und andere Ziviltechniker, Immobilienmakler
und Realitätenbüros, Hypothekenbanken, Immobilienfonds, Versicherungen und nicht zuletzt die Bundesanstalt für
Immobilienaufgaben.

Kauf, Eigentum, Rechte und Steuern
Wegen ihrer „Unbeweglichkeit“ unterliegen Immobilien hinsichtlich Eigentumserwerb, Gebrauch usw. anderen
gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Güter. Der Kauf und die Eigentumsübertragung eines Grundstücks
erfordern drei Vorgänge:
1. einen notariell beurkundeten Kaufvertrag
2. die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung, in Österreich
Aufsandungserklärung), siehe auch Abstraktionsprinzip (Trennung von Kaufvertrag und Übereignung),
3. und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.
Immobilien können wie bewegliche Sachen mit Rechten belastet sein. Zu solchen Rechten gehören insbesondere
Grundpfandrechte (z. B. die Belehnbarkeit, siehe Hypothek) und verschiedene Dienstbarkeiten. Dies können
Wegerechte sein, Regelungen zum Wasserrecht oder andere Servitute.

Grundstücke sind weitgehend resistent gegen Inflation, weil ihr Wert als „nicht vermehrbares Gut“ langfristig
steigende Tendenz hat. Ebenso sicher fällt der Preis jedes auf dem Grundstück stehenden Objektes durch die
„Individualität“ des oft nach den Bedürfnissen des ursprünglichen Eigentümers gebauten Objektes, sich ständig
ändernde Moden und gesetzlichen Vorschriften und vor allem Abnützung. Je nach Lage des Grundstücks ergibt sich
somit für ein Haus oder eine Wohnung eine positive oder (häufiger) eine negative Wertentwicklung.
Wertminderungen bei Neubauten von 20-50 % in den ersten 10 Jahren sind weder in München noch in eher
dörflichen Regionen eine Seltenheit. Langfristig, also bei Betrachtungzeiträumen von mehr als 30 Jahren sollte der
knapper werdende Boden dazu führen, dass dessen Wertzuwachs zu einem Inflationsausgleich führt. Entscheindend
hierfür ist aber die demografische Entwicklung und vor allem die Entwicklung der betreffenden Region.
Eine sichere Anlage sind Immobilien also vor allem dann, wenn die Miete oder die Mietersparnis ausreichend hoch
sind, nicht nur alle Kosten sondern auch zukünftig zu erwartende Wertminderungen auszugleichen und eine
angemessene Rendite zu erwirtschaften. Fehlende staatliche Förderungen und ein Umdenken in der Bevölkerung,
was die Qualität von Immobilien als Kapitalanlage anbelangt, sollten langfristig dazu führen, dass der aktuelle
Negativtrend bei fertiggestellten Häusern – dem ein Anstieg bei den Neubaupreisen gegenübersteht – gestoppt
werden kann.

Posted in: Wohnungsangebote.
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